隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，社會各界對房地產(chǎn)未來走勢的爭論愈發(fā)激烈。本報告經(jīng)過市場調(diào)研、數(shù)據(jù)統(tǒng)計，對2008年上半年阜陽房地產(chǎn)市場供需情況、運營情況和未來發(fā)展趨勢進行分析，提出阜陽房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控策略建議，以期能促進阜陽房地產(chǎn)在理性軌道上健康、平衡、持久地發(fā)展。
　　一、政策面，調(diào)控政策出臺密集、治理措施嚴厲
　　從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外貿(mào)政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅；從2007年央行6次加息，2007年下半年以來央行11次提高存款準備金率達17.5%，到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到第二套房1.1倍利率、四成首付的房貸新政；從2008年1月以來的征收20%的土地閑置費，住宅項目開發(fā)時間最長不得超過3年，到利潤率不低于20%的標準預繳開發(fā)企業(yè)所得稅等等。兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。這些政策的疊加效應在2008年上半年綜合顯現(xiàn)，使我國房地產(chǎn)市場步入關(guān)鍵期。
　　二、城市面，阜陽建設(shè)步伐加快、經(jīng)濟平穩(wěn)運行
    2008年阜陽城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將全面提速，計劃投資近20億元，創(chuàng)歷年最高。阜陽今年加快中心城市建設(shè)步伐，堅持向南向西的發(fā)展方向，打造河西中心區(qū)，同時加快泉北新區(qū)、潁東地區(qū)發(fā)展。新建改造北三環(huán)路、潁河東路、西二環(huán)路、潁上路，阜潁路改造和河濱路工程相繼開工建設(shè)，提高道路綠化亮化水平，建成南京路泉河大橋。政府在圍繞建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流集散中心，全力打造阜城商貿(mào)中心區(qū)，市場體系建設(shè)加快。
    2008年1-5月份我市固定資產(chǎn)投資完成52億元，增長40%，其中，工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成16.3億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.8%，同比增長23.9%，工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持增長勢頭，重點產(chǎn)業(yè)增勢強勁，工業(yè)產(chǎn)銷銜接保持較好規(guī)模工業(yè)累計實現(xiàn)工業(yè)增加值44.7億元，比上年同期增長21%，一季度全市實現(xiàn)GDP總值113.2億元，按可比價計算，比上年同期增長12%。
　　三、保障需求加大
　　盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。這一方面是國家將改善民生、解決城市低收入家庭住房困難為積極構(gòu)建社會主義和諧社會的主要工作，另一方面是阜陽保障性住房歷史欠帳較多，根據(jù)《阜陽市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃（2008-2010年）》有關(guān)測算，阜陽城區(qū)符合解決城市低收入住房困難標準的家庭約8266戶，以全部解決現(xiàn)有城市低收入家庭住房困難進行預測住房需求。至2010年需求經(jīng)濟適用住房約6648套，廉租住房約490套，總建筑面積近40萬平方米，其中2008年保障性住房需求面積近13萬平方米。
　　另外，在城市房屋拆遷的被動需求中，由于老城區(qū)被拆遷人一般生活困難，被拆遷戶很難成成商品住房的購買者，拆遷還原用房的需求基本上是由經(jīng)濟適用房和廉租房解決，被拆遷戶的住房需求實際上就構(gòu)成了保障性住房需求。阜陽城區(qū)2007年56萬平方米的拆遷面積和2008年上半年8.9萬平方米的拆遷面積就成了阜陽城市保障性住房的直接需求。
　　四、供需矛盾緩和
　　從2008年1-6月份調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，阜城供應住房面積主要集中在85-110平方米，占同期總體供應量的52%，阜城所供應戶型平均面積105平方米，較2007年的平均戶型面積111平方米減少了6平方米；小于90平方米的住宅供應較去年同期增加近16個百分點，達28%，90-114平方米戶型占51.9%，較去年同期下降36.17%，144平方米以上戶型占5.6%，較去年同期下降15.07%，同時大量增加了80平方米以下的戶型和經(jīng)濟適用房供應。從普通居民的住房購買情況及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售情況來看，住宅市場供需的面積結(jié)構(gòu)矛盾正逐步緩解。
　　2008年以來，雖然房地產(chǎn)的市場價格在高位運行，但價格區(qū)間明顯拉大，高、中、低價位房屋市場均有供給，商品住房單價從1500元至4000元不等，而在2007年同期，近80%的供給商品住房價位集中在2000至3000元，住宅供給價格結(jié)構(gòu)的調(diào)整，能基本滿足不同收入層次的消費者的梯度消費。