隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)的爭(zhēng)論愈發(fā)激烈。本報(bào)告經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，對(duì)2008年上半年阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況、運(yùn)營(yíng)情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，提出阜陽(yáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控策略建議，以期能促進(jìn)阜陽(yáng)房地產(chǎn)在理性軌道上健康、平衡、持久地發(fā)展。
　　一、政策面，調(diào)控政策出臺(tái)密集、治理措施嚴(yán)厲
　　從2005年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外貿(mào)政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅；從2007年央行6次加息，2007年下半年以來(lái)央行11次提高存款準(zhǔn)備金率達(dá)17.5%，到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到第二套房1.1倍利率、四成首付的房貸新政；從2008年1月以來(lái)的征收20%的土地閑置費(fèi)，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年，到利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅等等。兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。這些政策的疊加效應(yīng)在2008年上半年綜合顯現(xiàn)，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入關(guān)鍵期。
　　二、城市面，阜陽(yáng)建設(shè)步伐加快、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行
    2008年阜陽(yáng)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將全面提速，計(jì)劃投資近20億元，創(chuàng)歷年最高。阜陽(yáng)今年加快中心城市建設(shè)步伐，堅(jiān)持向南向西的發(fā)展方向，打造河西中心區(qū)，同時(shí)加快泉北新區(qū)、潁東地區(qū)發(fā)展。新建改造北三環(huán)路、潁河?xùn)|路、西二環(huán)路、潁上路，阜潁路改造和河濱路工程相繼開(kāi)工建設(shè)，提高道路綠化亮化水平，建成南京路泉河大橋。政府在圍繞建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流集散中心，全力打造阜城商貿(mào)中心區(qū)，市場(chǎng)體系建設(shè)加快。
    2008年1-5月份我市固定資產(chǎn)投資完成52億元，增長(zhǎng)40%，其中，工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成16.3億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.8%，同比增長(zhǎng)23.9%，工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，工業(yè)產(chǎn)銷銜接保持較好規(guī)模工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值44.7億元，比上年同期增長(zhǎng)21%，一季度全市實(shí)現(xiàn)GDP總值113.2億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)12%。
　　三、保障需求加大
　　盡管市場(chǎng)總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。這一方面是國(guó)家將改善民生、解決城市低收入家庭住房困難為積極構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的主要工作，另一方面是阜陽(yáng)保障性住房歷史欠帳較多，根據(jù)《阜陽(yáng)市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃（2008-2010年）》有關(guān)測(cè)算，阜陽(yáng)城區(qū)符合解決城市低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)的家庭約8266戶，以全部解決現(xiàn)有城市低收入家庭住房困難進(jìn)行預(yù)測(cè)住房需求。至2010年需求經(jīng)濟(jì)適用住房約6648套，廉租住房約490套，總建筑面積近40萬(wàn)平方米，其中2008年保障性住房需求面積近13萬(wàn)平方米。
　　另外，在城市房屋拆遷的被動(dòng)需求中，由于老城區(qū)被拆遷人一般生活困難，被拆遷戶很難成成商品住房的購(gòu)買者，拆遷還原用房的需求基本上是由經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房解決，被拆遷戶的住房需求實(shí)際上就構(gòu)成了保障性住房需求。阜陽(yáng)城區(qū)2007年56萬(wàn)平方米的拆遷面積和2008年上半年8.9萬(wàn)平方米的拆遷面積就成了阜陽(yáng)城市保障性住房的直接需求。
　　四、供需矛盾緩和
　　從2008年1-6月份調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，阜城供應(yīng)住房面積主要集中在85-110平方米，占同期總體供應(yīng)量的52%，阜城所供應(yīng)戶型平均面積105平方米，較2007年的平均戶型面積111平方米減少了6平方米；小于90平方米的住宅供應(yīng)較去年同期增加近16個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)28%，90-114平方米戶型占51.9%，較去年同期下降36.17%，144平方米以上戶型占5.6%，較去年同期下降15.07%，同時(shí)大量增加了80平方米以下的戶型和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。從普通居民的住房購(gòu)買情況及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售情況來(lái)看，住宅市場(chǎng)供需的面積結(jié)構(gòu)矛盾正逐步緩解。
　　2008年以來(lái)，雖然房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行，但價(jià)格區(qū)間明顯拉大，高、中、低價(jià)位房屋市場(chǎng)均有供給，商品住房單價(jià)從1500元至4000元不等，而在2007年同期，近80%的供給商品住房?jī)r(jià)位集中在2000至3000元，住宅供給價(jià)格結(jié)構(gòu)的調(diào)整，能基本滿足不同收入層次的消費(fèi)者的梯度消費(fèi)。